房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)由于項目周期長、資金密集、涉及稅種多，其企業(yè)所得稅的申報與匯算清繳一直是稅務(wù)管理的重點和難點。為確保合規(guī)申報、降低涉稅風險，企業(yè)在進行企業(yè)所得稅申報時，應(yīng)重點關(guān)注以下事項。

一、收入確認時點與計稅毛利率

1. 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定確定：

• 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

• 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

• 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

• 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

1. 完工年度：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度應(yīng)納稅所得額。完工標準應(yīng)嚴格按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

二、成本對象的確定與分攤

1. 成本對象確定原則：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按照可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則，合理確定成本對象。成本對象一經(jīng)確定，不得隨意變更。

1. 成本分攤方法：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等。企業(yè)應(yīng)合理選擇并保持一致性。

三、預(yù)提與待攤費用的處理

1. 預(yù)提費用：除稅收規(guī)定外，企業(yè)不得預(yù)提任何費用。但以下費用可以預(yù)提：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用；（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。

1. 待攤費用：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

四、計稅成本核算與調(diào)整

1. 計稅成本核算終止日：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，但不得滯后。

1. 成本調(diào)整：企業(yè)已計入計稅成本的費用，在完工后取得合法憑據(jù)的，可以追補至該成本對象完工年度扣除，但追補年限不得超過5年。

1. 折舊與攤銷：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用作固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按照合理方法確定其實際成本，并按規(guī)定計提折舊或攤銷。

五、納稅調(diào)整與虧損彌補

1. 預(yù)售收入納稅調(diào)整：企業(yè)取得的預(yù)售收入，在會計上通常確認為預(yù)收賬款，但稅法要求按預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額并入應(yīng)納稅所得額，從而形成會計與稅法的差異，需在申報表中做納稅調(diào)整。

1. 虧損彌補：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)由于項目周期長，容易出現(xiàn)年度虧損。企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)彌補，最長結(jié)轉(zhuǎn)年限為5年。但需注意，預(yù)計毛利額形成的虧損在項目完工后可能因?qū)嶋H毛利額的變化而調(diào)整。

六、申報表填報要點

1. A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》：用于填報視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整情況，包括預(yù)售收入預(yù)計毛利額的調(diào)整。

1. A105000《納稅調(diào)整項目明細表》：填報其他各類納稅調(diào)整項目，如業(yè)務(wù)招待費、廣告費、利息支出等。

1. A105080《資產(chǎn)折舊、攤銷及納稅調(diào)整明細表》：涉及開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)等折舊攤銷的調(diào)整。

1. 主表及附表之間的勾稽關(guān)系：確保數(shù)據(jù)準確銜接，尤其注意預(yù)計毛利額與實際毛利額的結(jié)轉(zhuǎn)銜接。

七、風險提示與合規(guī)建議

1. 及時確認完工年度：避免因未及時結(jié)轉(zhuǎn)完工導(dǎo)致延遲納稅風險。

1. 合法憑證取得：成本費用必須取得合法有效憑證，不能以白條入賬，否則不得稅前扣除。

1. 保持一致性：成本分攤方法、成本對象確定等一經(jīng)選定，不得隨意變更，確需變更的應(yīng)說明理由并按規(guī)定處理。

1. 關(guān)注當?shù)卣撸焊鞯貙τ嫸惷省⑼恋卦鲋刀惽逅愕鹊木唧w規(guī)定可能有所不同，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注并遵守當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅申報涉及環(huán)節(jié)多、政策復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)部稅務(wù)管理制度，加強財務(wù)與稅務(wù)的協(xié)調(diào)，必要時借助專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)的力量，確保申報準確、合規(guī)。